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不動産投資に関する考察。その8
マダムKさんにプレッシャーかけられつつ
気づかぬ振りをしてやり過ごしていたのですが…。

何日ぶりでしょう?
書いてる本人も思い出せないぐらい久しぶりの不動産話です。
前回はコチラ⇒【その7】(書いたの9/28だ…)
今回は投資からはちょっと外れるかもしれないですが競売ネタです。


ただ、かなり長くなりそうな気がするので今回は総論だけ書きます。
細々とした手続き・フローの部分はまた次回にします。
次回がいつになるかは不明ですが(ぉぃ

みなさんは不動産競売と聞いて、どのようなイメージをされるでしょうか。
債権、占有者、立ち退き(明け渡し)等々の用語が出てくるので
怖いイメージを持たれている方も多いと思います。

確かに一昔前は法律も未整備で危ない事も多かったみたいです。
でも今は、不動産競売を取り仕切る民事執行法も段階的に改正され、
昔よりかは参加し易い状況になっています。
とはいっても、競売は何のリスクもなく安全だということには到底なりえません。

それは何故でしょうか?

不動産競売は民事執行法に基づき執り行われています。
通常の不動産取引は宅地建物取引業法という法律に基づいて行われており、
不動産競売と通常不動産取引とは基本となる法律が異なっています。
まずここが自分でリスクを負担することに繋がります。

通常、不動産業者でなく個人の方が不動産売買を行う際、
売主は一定期間ではありますが瑕疵担保責任を必ず負わなければなりません。
例えば、配管から水が漏れただとか、雨漏りがしただとかの場合、
売主にはそれを修繕する義務があるという責任のことです。

ですが、不動産競売の場合、
競落するまで敷地内に立ち入れない(建物内が見れない)ため
周辺からの状況調査しかすることができないのです。
しかも瑕疵担保責任を所有者も裁判所も取ることはありません。
  
もし雨漏り程度でなく、主要構造部分に致命的な欠陥があったら…。
折角、安く仕入れたのに高いお金をかけて自分で修繕しなければなりません。
よって不動産競売は法律だけでなく不動産知識も問われてくるのです。


また占有者の問題もあります。
確かに民法と民事執行法の改正により、
平成16年4月より短期賃貸借権が廃止されました。
だからといって、それで占有者退去に関する問題が
すべてクリアになったということにはなりません。
占有者には色々な事情があり、落札した物件を占有しています。

債権が返せないだけで、普通に居住している人がほとんどですが、
どこにも行く場所がないお年寄りや
赤ん坊を抱えた所有者や賃借人が占有していることもあります。
場合によっては占有者が反社会的勢力の場合もあります。

落札した物件を占有する占有者の具体的な占有理由や内容は、
実際にコンタクトを取らなければ分からないことがほとんどでしょう。
もしかしたら「なんで俺が出て行かないといけないのだ!」と
怒るかもしれないし、「他に行く場所がないのです」と泣き喚くかもしれません。
しかしながらどんな状況であれ、
その物件から占有者を退去させなければ自分が使用することは出来ないのです。

あともう一つ。
競売物件では金融機関からなかなか融資を受けられないのです。
ほぼキャッシュでのお支払いになります。

このように不動産競売には自己責任のリスクは付き物ということになります。


そんな中、実はいま不動産競売はバブルの状況にあるのです。
まさしく『競売バブル』という名がふさわしい程の高値で
大方の競売物件は落札されています。
特に業者ではない素人さんの参入には目を見張るものがあります。


これだけのリスクがあるのに何故いま競売なんでしょうか。


それに対する答えは、ひとつだけです。
競売バブルであったとしても、市場と比べると安い。
競売として高値で落札したとしても、
通常の市場で買うよりかは安く買えるということに他ならないのです。
また任意売買では出てこないような一等地の物件も出てくることがあります。

普通の商売と一緒で、
仕入れを安く済ませれば済ませるだけ利益は上がります。
様々な手間(デメリット)があっても、
それを上回る利益(メリット)があれば投資に値するといった所でしょうか。

参考までに下のリンク先で競売情報は閲覧できます。
【不動産競売物件情報】

次回は実際のフローや手続きなどです(いつになるやら)


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| 為にならない投資話 | 00:20 | comments(4) | trackbacks(2) |
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コメント
お詳しいですね。
「マダム不動産」こんど代筆してもらおうかな(笑

ところでmasaさんはGREEの人ですか?
もしそうならお知らせしたいことが。。。。
| マダムK | 2004/10/10 11:38 AM |
マダムKさん毎度です。
不動産話は多少現職の業務に絡んでいるので…。
実は商売敵?(笑)

私はGREEではなくてMixiの方です。
ほとんど放置状態になってますが…(汗
| masa | 2004/10/10 11:44 AM |
そうでしたか。実は今度西麻布で私がGREEでリンクしている人を集めてパーティをやるのです。masaさんにも是非来ていただきたいと思うのですが。。。不動産とIT関係の方が多いです。ご興味あれば、メールください。
| マダムK | 2004/10/11 8:03 PM |
おっと、それは楽しそう。
ぜひぜひ参加させて下さい。
後でメールしますね。
| masa | 2004/10/11 9:36 PM |
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